Wer ist für den genehmigungsfähigen Zustand der Mietsache verantwortlich?

Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schützt den Mieter in großem Umfang. Ein Beispiel hierfür ist das Recht des Mieters auf Mietminderung gemäß §536 BGB, wenn ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Dieses Recht gilt sowohl für private als auch gewerbliche Mietverhältnisse.

Im März 2023 entschied das Kammergericht (KG) Berlin in einem Berufungsverfahren über einen Fall der Mietminderung. Dabei ging es um einen Mietvertrag zwischen zwei Parteien über Räumlichkeiten, die als Kita genutzt werden sollten. Diese Nutzung musste jedoch zunächst behördlich genehmigt werden. Dafür mussten die Räumlichkeiten den behördlichen baulichen Anforderungen entsprechen, was in diesem Fall an der Treppensituation scheiterte, da diese nicht den Anforderungen für Flucht- und Rettungswege entsprach.

Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses war nicht bekannt, welche Umbauten genau erforderlich wären. Im Mietvertrag wurde festgelegt, dass die Genehmigung des Kitabetriebs eine aufschiebende Bedingung für die Gültigkeit des Mietvertrags darstellte. Diese Genehmigung wurde jedoch nie erteilt.

Auf Drängen der Klägerin (Vermieterin) zahlte die Beklagte (Mieterin) zunächst die Miete. Im Dezember 2020 berief sich die Mieterin jedoch auf die aufschiebende Bedingung und stellte die Zahlungen ein. Die Vermieterin verlangte daraufhin die Zahlung der ausstehenden Miete. Die Mieterin argumentierte, dass gemäß Mietvertrag sie für den genehmigungsfähigen Umbau der Räumlichkeiten verantwortlich gewesen sei.

Das KG Berlin hob das ursprüngliche Urteil des Landgerichts (LG) Berlin auf und entschied zugunsten der Mieterin. Es argumentierte, dass aus §3 Satz 2 des Mietvertrages hervorgehe, dass die Mieterin die Räumlichkeiten in den geforderten Zustand versetzen müsse. Diese Regelung besagte, dass der Mieter die Räume in renoviertem Zustand übernimmt und der Umbau des Treppenhauses ausdrücklich bei der Vermieterin lag. Die Mieterin war somit lediglich verpflichtet, nach dem Umbau die Genehmigung einzuholen.

Bezüglich der Mietminderung stellte das KG Berlin fest, dass ein Sachmangel aufgrund öffentlich-rechtlicher Gebrauchshindernisse und -beschränkungen vorliegt, wenn diese mit der Mietsache selbst zusammenhängen. Ein Sachmangel ist ausgeschlossen, wenn die Ursache in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters liegt. Um einen Sachmangel zu bejahen, muss eine tatsächliche Untersagung der Nutzung des Mietobjekts vorliegen oder ernsthaft zu erwarten sein. Duldet die Behörde eine illegale Nutzung der Mietsache, liegt kein Sachmangel vor.

In diesem Fall wurde keine behördliche Genehmigung erteilt, und der Ursprung des Problems lag in der Mietsache selbst. Daher bejahte das Gericht einen Sachmangel und erklärte die Mietminderung der Mieterin für rechtmäßig.

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Quelle: KG, 23.03.2023 - 8 U 172/21

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