Handeln als Erbengemeinschaft im Mietrecht
Können einzelne Miterben allein einen Mietvertrag abschließen?
Dürfen sie das Mietverhältnis kündigen oder gar eine Räumungsklage einreichen?
Um diese Fragen zu klären, sind folgende Grundsätze entscheidend:
Als Erbengemeinschaft treten die Erben gemäß § 1922 BGB im Rahmen der Universalsukzession an die Stelle des ursprünglichen Vermieters. Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft und daher nicht rechtsfähig, sodass Mietverträge nicht mit der „Erbengemeinschaft“ als solche abgeschlossen werden können.
Stattdessen müssen alle Erben namentlich im Mietvertrag genannt und dieser von jedem Einzelnen unterschrieben werden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in den Jahren 2006 und 2009, dass sowohl die Vermietung als auch die Kündigung einer Nachlassimmobilie Verfügungen über einen Nachlassgegenstand im Sinne von § 2040 BGB darstellen. Diese Vorschrift besagt, dass Miterben nur gemeinsam über solche Gegenstände verfügen dürfen. Verfügungen sind Rechtsgeschäfte, durch die bestehende Rechte mit unmittelbarer Wirkung aufgehoben, übertragen, belastet oder inhaltlich verändert werden.
Die Kündigung eines Mietvertrags fällt unter diese Definition. Eine Ausnahme könnte nach § 2038 BGB bestehen, wenn der BGH solche Handlungen als „notwendige Maßnahmen“ ansehen würde, die von jedem Miterben allein getroffen werden können.
Doch im Jahr 2009 entschied der BGH, dass § 2038 BGB den § 2040 BGB nicht verdrängt. § 2038 BGB regelt vielmehr, dass die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zusteht. Jeder Miterbe ist dabei verpflichtet, an Maßnahmen mitzuwirken, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig sind. Gemäß § 745 Abs. 1 BGB können Maßnahmen, die der ordnungsgemäßen Verwaltung dienen, auch durch Stimmenmehrheit beschlossen werden. Solche Maßnahmen umfassen die Verwahrung, Sicherung, Erhaltung und Nutzung des Nachlasses sowie die Begleichung laufender Verbindlichkeiten. Ob eine Maßnahme ordnungsgemäß ist, muss objektiv beurteilt werden.
Können Erben also im Rahmen der Nachlassverwaltung durch Mehrheitsbeschluss Verträge mit Dritten abschließen, sollte es ihnen auch möglich sein, solche Verträge mehrheitlich wieder aufzuheben. Widersetzt sich ein Miterbe einem solchen Mehrheitsbeschluss, können die übrigen Erben ihn auf Abgabe der erforderlichen Willenserklärung verklagen. Will ein einzelner Erbe gegen einen Nachlassschuldner, also beispielsweise gegen einen Mieter klagen, fehlt ihm die Prozessführungsbefugnis, wenn die anderen Miterben dieser Klage deutlich widersprechen.
Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt entschied 2012, dass § 2039 BGB zwar grundsätzlich jedem Miterben das Recht gibt, Ansprüche aus dem Nachlass gerichtlich geltend zu machen. Allerdings muss der klagende Erbe im Klageantrag eine Leistung an alle Erben fordern. Widersprechen die übrigen Miterben der Klage ausdrücklich, gilt die Klage eines einzelnen Erben als Missbrauch des Rechts und ist unzulässig.
Zusammengefasst: In einer Erbengemeinschaft führt gemeinsames Handeln und die gemeinschaftliche Entscheidungsfindung am ehesten zum gewünschten Erfolg. Sollte dies jedoch nicht möglich sein, stehe ich Ihnen als Rechtsanwalt in Hannover gerne zur Beratung und Vertretung Ihrer Rechte zur Verfügung.
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OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 23.03.2012 - 19 W 2/12
BGH, NJW 2010, 765 - XII ZR 210/05
BGH NJW 2007, 150 - Urt. v. 28. April 2006, LwZR 10/05
